הכללים לרכישת דירה מקבלן "על נייר"
מצאתם את דירת החלומות שלכם בפרויקט נדל"ן חדש? מזל טוב! עו״ד אמיר שטיינהרץ מגיש לכם כמה כללים חשובים, שכדאי שתדעו לפני שאתם "רצים" לחתום על העסקה מסוג זה
31/05/2016 | 07:22 | מאת:
עו"ד אמיר שטיינהרץ
| 
רכישת דירה היא עסקה מורכבת שכרוכה בהשקעה כספית ניכרת ומצריכה תשומת לב רבה. זה נכון ביתר שאת כשמדובר ברכישת דירה מקבלן, במסגרת פרויקט שעדיין לא יצא לדרך או נמצא בהליכי בנייה – מה שקרוי בשפת העם "על הנייר". יתרונה של עסקה כזאת טמון בדרך-כלל במחיר הדירה - דירה בתכנון או בבנייה תעלה פחות בהשוואה לדירה בנויה מאותו סוג - אך בה בעת היא כרוכה בסיכון, אשר יכול לקטון באופן משמעותי ככל שתכירו את הכללים שלהלן. משום כך, חשוב לשמור על שיקול דעת וזהירות בביצוע העסקה גם נוכח מחירים מפתים במיוחד. אם בכוונתכם לרכוש דירה מקבלן "על הנייר", מומלץ להקפיד על הכללים הבסיסיים המפורטים להלן. בעזרתם, תוכלו להגן על כספכם ולמנוע מעצמכם מפח נפש מיותר.
שכרו לעצמכם שירותים של עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין אשר יידאג לאינטרסים שלכם
הבלבול הגדול בעניין זה הוא, כי רוב הציבור חושב שעורך הדין אשר אמון על "רישום הבית המשותף" ובמסגרתו משולם שכר טרחתו על ידי הרוכש, הינו עורך דין של שני הצדדים ושומר על האינטרסים של הרוכש גם כן.
אם תתעמקו בהסכמים עבי הכרס עליהם אתם נדרשים לחתום תגלו להפתעתכם, כי לא רק שהנחת העבודה הזו אינה נכונה אלא היא הפוכה לגמרי.
עורך הדין מטעם הקבלן אינו מייצג את הרוכש וכי ככל בעתיד תתגלה מחלוקת משפטית בין הצדדים עורך הדין מטעם הקבלן יוכל לייצג את הקבלן כנגד הרוכש בבית המשפט
מסקנה: לא רוכשים דירה חדשה מקבלן מבלי להיות מיוצגים באופן שוטף ובלתי תלוי באמצעות עורך דין מומחה המקרקעין מטעכם!
הדמיה? לא מספיק
אל תסתפקו בנתונים שמציג לכם הקבלן אודות סביבת המגורים העתידית שלכם באמצעות הדמיות ומפרטים טכניים, דרשו לקבל תכוניות מפורטות וכן מפרט טכני בהתאם לדרישת חוק המכר. בקרו בעצמכם באזור בו מתוכננת להיבנות הדירה וראו במו עיניכם כיצד הדברים נראים. כדאי גם לשוחח עם דיירים שכבר גרים בשכונה או באזור וכך לדלות פרטים נוספים אודות התשתיות הפועלות במקום ואורח החיים בו. כך תוכלו לגלות, למשל, אם יש בשכונה מספיק גנים ובתי-ספר, עד כמה היא רועשת או שקטה ואם אכן תוכלו לראות את הים מבעד לחלון ביתכם החדש, כפי שהבטיח לכם הקבלן, או שמא תצטרכו להסתפק בנוף קודר יותר, כמו בנייני משרדים או מבני תעשייה.
כדאי גם לבדוק מה מתוכנן להיבנות באזור לפי תכנית המתאר שחלה עליו. כך תוכלו לדעת, למשל, אם צפוי לקום ליד ביתכם העתידי פארק ירוק או דווקא מרכז מסחרי ועד כמה צפופה תהיה השכונה החדשה שלכם.
להיצמד לקרקע: זכויות והיתרי בנייה
שום פרויקט בנייה, מרשים ככל שיהיה "על הנייר", לא יוכל לצאת לפועל אם לקבלן אין זכות לבנות על הקרקע המיועדת לפרויקט ובלי האישורים המתאימים מהרשויות. כדי לוודא שלא מוכרים לכם מגדלים פורחים באוויר, יש לבדוק לפני החתימה על העסקה אם הקבלן רשום כקבלן מוכר בפנקס הקבלנים ואם הקרקע רשומה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על שמו. כמו כן, חשוב לוודא שאין שעבודים או עיקולים על הקרקע לטובת צד שלישי. כאשר הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק במנהל אם לקבלן זכויות חכירה או בנייה בקרקע. במקרים מסוימים, הקבלן אינו רוכש את החלקה בכללותה, אלא מבצע מול הבעלים עסקת "קומבינציה" שמקנה לו זכויות על חלק מהדירות עתידיות שייבנה על הקרקע. במקרים כאלה, יש לוודא אם יש שלקבלן ישנו הסכם קומבינציה בתוקף מול בעלי הקרקע וכי קיימת לו בטאבו הערת אזהרה על הקרקע ואם הדירה שאתם מעוניינים לא נרשמה כבר על שמו של מישהו אחר, כמו בעל הקרקע.
עוד חשוב לבדוק אם הרשות המקומית העניקה לקבלן היתר בנייה על הקרקע ומה מגבלות ההיתר. כך תוכלו לדעת אם הדירה המסוימת שאתם מעוניינים אכן כלולה בגדר היתר הבנייה שניתן. לעיתים הקבלן ינסה למכור לכם דירה מבלי שיש בידיו היתר בנייה לפרויקט או לדירה הספציפית תמורת הנחה במחיר וגם יבטיח לכם שההיתר יתקבל, בסופו של דבר. במקרה כזה, קחו בעירבון מוגבל את הבטחות הקבלן ודעו שקיים סיכון שההיתר הנכסף לא יינתן – ודאגו שתהיה לכם נקודת יציאה מההסכם במקרה שלא יתקבל היתר תוך פרק זמן שתקבעו וכי עד לקבלת היתר בניה כספכם יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד הקבלן.
"בקשת הרשמה" להצטרף לפרוייקט: מחייב או לא?
לעיתים קרובות מנסה הקבלן לשכנע רוכשים פוטנציאליים לחתום על מסמך מקדמי, שאינו חוזה המכר עצמו - כגון "זכרון דברים" או "בקשת הרשמה לרכישת דירה" – בתמורה לכך שתישמר להם הזכות לרכוש את אותה דירה שהם מתעניינים בה. דעו שבדרך כלל, מסמכים מסוג זה הם מסמכים מחייבים לכל דבר ולכן חשוב לבדוק היטב את תוכנם לפני החתימה. זכרון דברים או בקשת רכישה עשויים להיות פחות מפורטים מחוזה מכר, אבל בעלי השלכות מכריעות לא פחות. מסמכים כאלה יכללו לרוב התחייבות לרכישת דירה מהקבלן ולהעברת כספים לטובתו, והפרת ההתחייבות תהיה כרוכה בפיצוי כספי ניכר. לכן, למרות הפיתוי להבטיח לעצמכם דירה שעלולה "להיחטף", מומלץ להימנע מחתימה על מסמכים מכל סוג שהוא לפני בדיקה מעמיקה של תנאי העסקה ושל מצב הפרויקט על ידי עורך דין מטעמכם. סביר גם שהתחרות על הדירה שאתם מתעניינים בה אינה עזה כפי שהקבלן מציג אותה. כך או כך, עדיף ליטול את הסיכון שתפסידו בתחרות מאשר לכבול את עצמכם בלהט הרגע לעסקה שתתחרטו עליה מאוחר יותר.
חוזה חייכם
סביר להניח שחוזה המכר עליו תחתמו מול הקבלן הוא אחד החוזים החשובים ביותר שתחתמו עליהם במהלך חייכם. לכן מומלץ לא רק לקרוא את החוזה בעיון המרבי אלא גם להתייעץ עם מומחים לפני שאתם חותמים עליו. זכרו שהקבלן ועורך-הדין שמלווה את הפרויקט מטעמו אינם צדדים נייטרליים לעסקה אלא בעלי אינטרס, ולכן כדאי שאנשי מקצוע מטעמכם – כגון עורך -דין ו/או יועץ משכנתאות – ילוו את העסקה ויבחנו את החוזה לפני שאתם חותמים עליו.
לגופו של החוזה, הנה כמה מהנושאים "המסחריים" שחשוב במיוחד לתת עליהם את הדעת: בדקו אם התשלומים שאתם מתחייבים עליהם כוללים מע"מ או לא, אם מחיר הדירה הנקוב כולל את מחיר המחסן ו/או החניה שהובטחו לכם, אם מופיע בחוזה תאריך מדויק בו הקבלן מתחייב למסור את הדירה ואם מובטח לכם פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה או לא נשלל מכם באופן מפורש ויתור על פיצוי מסוג זה. כמובן, ישנם עוד נושאים שחשוב לבחון לעומק בחוזה. אל תהססו להתמקח מול הקבלן ולדרוש ממנו לשנות תנאים בעסקה בהתאם לרצונכם. אחרי הכול, מדובר בדירה שלכם ובהשקעה הכספית הגדולה שתבצעו בחייכם.
מקדמה? עד גבול מסוים וכמובן דרשו ערבויות
חוזה המכר יחייב אתכם בדרך כלל להעביר לקבלן מקדמה על חשבון התשלום הכולל עבור הדירה כבר במעמד החתימה או בסמוך לכך. חשוב לדעת שעל פי החוק, אסור לקבלן לדרוש מכם מקדמה שגובהה עולה על 7 אחוז ממחיר הדירה, אלא אם כן הוא יספק לכם ערובות מיוחדות לכספכם. בכל מקרה, יש להעביר את המקדמה לחשבון נאמנות בבנק, שרשום על שמו של עורך-הדין שמלווה את הפרויקט מטעם הקבלן ולא לשום חשבון אחר. כמו כן, התשלומים
החוק מונה מספר סוגי ערבויות חלופיים שהקבלן רשאי לספק לקונים במקרה שהוא דורש מהם מקדמה ששיעורה עולה המינימום הקבוע בחוק. מתוך סוגי הערבויות אלה מומלץ לדרוש ערבות בנקאות או פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית שיבטיחו לכם כי הכספים שהעברתם לקבלן יוחזרו לכם, אם הקבלן לא יוכל לספק לכם את הדירה המובטחת בנסיבות של קריסה כלכלית או מסיבה אחרת. .
כך תבטחו את עצמכם
דרשו מהקבלן לשלם בעבור הדירה באמצעות "שוברי תשלום" בלבד, כך תבטיחו למעשה כי כל תשלום שישולם על ידיכם יובטח באמצעות "ערבות בנקאית" וישולם ישירות לחשבון לווי סגור של הבנק המלווה את הפרוייקט ובכלל.
מעבר לכך, עליכם לוודא שהחוזה קובע מועד מדויק ומוקדם ככל האפשר שבו הקבלן ירשום את הדירה על שמכם באמצעות עורך הדין מטעמו באופן מלא בטאבו. דעו גם שלפי החוק, חייב הקבלן לבצע רישום כזה תוך שישה חודשים מהמועד בו הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
בהצלחה!
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
